ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.
Какую землю могут приобрести физические лица
В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:
- участкам в населенных пунктах
- сельскохозяйственным землям
Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.
Дом для постоянного проживания = ИЖС
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.
Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.
ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.
Плюсы
✓ Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.
✓ В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).
✓ Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.
Минусы
✘ Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.
✘ При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.
Как быстро получить разрешение на строительство
В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.
Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.
Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).
ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.
ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.
Плюсы
✓ На ЛПХ банки оформляют ипотеку.
✓ Налоговая ставка на ЛПХ втрое ниже, чем на ИЖС.
✓ Строительство здесь не предполагает согласования проекта и получения специального разрешения.
✓ Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы
✘ Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено.
Дача = ДНП
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны поставить хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП могут располагаться как в населенных пунктах, так и за их пределами.
Участки ДНП — место для загородного отдыха. И одним из элементов отдыха здесь является дом, который должен присутствовать на участке. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
Раньше ДНП находились исключительно за чертой населенных пунктов, на сельхозземлях. Сегодня закон разрешает разные варианты.
ДНП подходит тем, кто любит отдыхать за городом и не особенно увлечен сельским хозяйством.
Плюсы
✓ Адекватная цена.
✓ Если участок ДНП расположен в населенном пункте, в доме можно зарегистрироваться.
✓ Техническая экспертиза постройки не обязательна, так как требования к дачам не такие жесткие, как к капитальным строениям.
Минусы
✘ Ипотека для приобретения дачи — не самая любимая банками услуга.
✘ На участке ДНП обязательно нужно поставить дом. Строение при этом не должно быть капитальным.
✘ Для всесезонного проживания инфраструктура здесь в большинстве своем развита слабо.
✘ Прокладка коммуникаций — по вашему желанию и за ваш счет.
✘ Сложности с регистрацией в доме.
Дача + огород = СНТ
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Наличие дома здесь возможно, но не обязательно. СНТ могут располагаться только вне населенных пунктов и на более плодородной земле.
Участки СНТ — территория, отведенная для выращивания сельскохозяйственных культур. Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и постройки для хранения урожая. Садовые товарищества всегда расположены вне населенных пунктов, но зачастую вблизи них. Поэтому владельцы участков имеют доступ к необходимой инфраструктуре.
СНТ подходит тем, кто занимается сельским хозяйством и, возможно, планирует строить загородный дом.
Плюсы
✓ Ценообразование ниже, чем у ИЖС (но выше, чем у ДНП).
✓ Плодородная земля.
✓ Возможность выбора: строить дом или нет.
Минусы
✘ Банки не слишком охотно берут в залог такие участки.
✘ По документам все дома (даже обустроенные для всесезонного проживания) в СНТ считаются дачными, и это отражается на их стоимости.
✘ Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток).
✘ Подведение коммуникаций оплачивает собственник.
✘ С регистрацией в таких домах возникают проблемы.
Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населенных пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придется провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.
Какие три буквы выбрать
Ответ кроется в цели, под которую покупается земля.
Если вы будете строить капитальный дом, лучше выбрать ИЖС. Да, участок при покупке выйдет дороже, но и дом потом вы сможете продать выгоднее.
Если вам нужна дача плюс огородик или сад, оптимальнее — участок ДНП. На нем можно поставить и хороший дом для проживания в течение всего года. Но о сложностях с регистрацией в нем придется подумать заранее.
Брать землю в СНТ и ДНП под круглогодичное проживание не всегда оправдано с точки зрения экономии. Если в ИЖС проблемы с дорогами, коммуникациями, инфраструктурой обычно решает администрация, то в товариществах этим придется заниматься самостоятельно или оплачивать совместно с соседями.
