Вы планируете приобрести земельный участок или купить готовую дачу? А знаете ли вы, что существуют разные виды земель? На землях одного вида можно строиться, на других нет. На одних разрешены одни постройки, на других – другие. А иногда может выясниться, что прекрасная дача, которую вы уже собрались купить, по закону может пойти под снос. Давайте разберемся, что можно делать с землей и в каких случаях.
Сначала обратимся к юридической стороне вопроса.
Следует различать понятия: (целевое) назначение земли (см. Ст. 7 Земельного кодекса), вид разрешенного использования (см. классификатор видов) и организационно-правовые формы общественной организации дачников (см. Ст.4 Федерального закона “О ведении гражданами садоводства и огородничества”).
Внутри земель одного целевого назначения могут выделяться территориальные зоны со своим особенным регулированием, например, среди земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельхозугодья, которые нельзя использовать под личные сады, огороды, хозяйства (см. ст. 79 Земельного кодекса). А среди земель населенных пунктов есть, например, жилая зона, зона сельскохозяйственного использования (см. ст. 85 Земельного кодекса). Таким образом, некоторые земли внутри земель населенных пунктов предназначены для садоводства и огородничества, а в некоторых случаях на землях сельскохозяйственного назначения можно построить жилье.
Если говорить о жилье и о дачах, то в первую очередь, конечно, речь идет о землях населенных пунктов. На земле с другим целевым назначением появление жилья – скорее исключение, а не правило (например, дом мог быть построен до установления соответствующей категории земли).
Физические лица, граждане РФ, могут приобрести землю двух видов целевого назначения:
- земля в любых населенных пунктах – городах, поселках городского типа и коттеджных поселках, деревнях и т.п. На такой земле разрешено любое строительство.
- земля сельскохозяйственного назначения. Здесь разрешено строительство только садовых домиков.
Изображение из открытых источников
Теперь рассмотрим виды разрешенного использования земли.
- «Индивидуальная жилая застройка» (код 2.1) разрешает строительство жилого дома, а также позволяет выращивать растения и строить хозяйственные постройки и гаражи. Его еще называют «индивидуальное жилищное строительство», сокращенно ИЖС.
- «Приусадебный земельный участок» (ЛПХ) (код 2.2) позволяет кроме вышеперечисленного разводить скот. ЛПХ на полевых участках (код 1.16) не позволяет строительство.
- «Ведение огородничества» (код 13.1) не позволяет капитальное строительство, только сараи и амбары.
- «Ведение садоводства» (код 13.2) допускает постройку жилого дома и по режиму регулирования похож на ИЖС (код 2.1).
Самые часто встречающиеся виды разрешенного использования рассмотрим более подробно.
Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
На них можно строить дома для постоянного проживания. Еще их называют капитальными постройками, а сам процесс их возведения – капитальным строительством. Это дома с коммуникациями для круглогодичного проживания. Высота постройки не должна превышать 3 этажа или 20 метров (п.39 статьи 1 ГрК РФ).
На такую землю можно взять ипотеку, а в доме можно прописаться или оформить регистрацию, т.к. у дома, построенного на таком участке, есть адрес.
Также имеется вся необходимая инфраструктура, за которую отвечает местная администрация.
Для постройки дома на участке ИЖС нужно получить разрешение на строительство.
Изображение из открытых источников
Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Это участки для производства сельскохозяйственной продукции, выращивания животных и птиц. На них устраивают животноводческие и птицефермы, засевают различными сельскохозяйственными культурами. Они всегда находятся за пределами крупного города, но могут быть в черте сельского населенного пункта.
Если участок ЛПХ расположен в черте населенного пункта, на нем можно возводить дом и любые хозяйственные постройки.
Если участок расположен за чертой населенного пункта, любое строительство на нем запрещено. Такие участки называют «полевыми».
На покупку участка ЛПХ можно взять ипотеку.
Для постройки дома получать разрешение на строительство не нужно.
В некоторых случаях землю можно переоформить как ИЖС.
Изображение из открытых источников
Рассмотрим более подробно организационно-правовые формы общественной организации дачников, которые встречаются наиболее часто.
ДНП (Дачное некоммерческое партнерство)
ДНП – это объединение нескольких участков для дачного отдыха. Может находиться в населенных пунктах и за их пределами на земле любого вида – 1 или 2. На таком участке владелец ОБЯЗАН поставить дом. Будет это летний садовый дом или капитальный, зависит от того, на какой земле расположено ДНП – вид 1 или вид 2.
Если участок расположен в населенном пункте, то в доме можно зарегистрироваться и прописаться.
Для постройки дома получать разрешение на строительство не нужно.
На покупку участка можно получить ипотеку.
Жить круглый год в доме бывает неудобно, так как может не быть необходимой инфраструктуры. Коммуникации прокладываются за счет жителей.
В доме сложно зарегистрироваться и прописаться.
Комментарий юриста CENTURY 21 Россия:
“Эта и некоторые другие организационно-правовые формы общественной организации дачников исчезли из правового поля в связи с новым законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества». Теперь существуют только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества. Прежде созданные организации должны привести себя в соответствие с новым законом. А до этого они приравнены к СНТ”.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)
Это объединение нескольких участков для земледельческой деятельности. Этим СНТ отличается от ДНП. СНТ должны располагаться за пределами населенных пунктов. Дом тут ставить можно, но не обязательно. Это вы решаете сами.
На покупку участка можно получить ипотеку.
Не нужно получать разрешение на строительство.
В доме сложно зарегистрироваться и прописаться.
Может не быть всех необходимых коммуникаций. Прокладка коммуникаций проходит за счет жителей.
Изображение из открытых источников
По какой причине сложно зарегистрироваться и прописаться в домах, расположенных на участках ДНП и СНТ?
- Такие участки расположены вне населенных пунктов и потому не имеют адресов.
- Для регистрации и прописки необходимо провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом пригоден для проживания. Решение суда требуется, если дом был построен без разрешения. То есть суд нужен не для прописки, а для признания дома жилой недвижимостью (подходящей для круглогодичного проживания, а не только сезонного). Если же строительство было по правилам и дом зарегистрирован в ЕГРН, то проблем нет.
Вы хотите приобрести дачу, но запутались в документах, которые показывает продавец? Сейчас это не редкость. Несмотря на то, что дачная амнистия действует уже давно, далеко не у всех земля и дома надлежащим образом оформлены, а следовательно, не несут рисков для покупателя. За помощью вы всегда можете обратиться к опытным специалистам.
