Земельные участки для строительства дома продают частные лица и государство.
Сделка с частником проходит по стандартной схеме: составляют договор, передают деньги, участок регистрируют в Росреестре.
Государственную землю купить сложнее. Но это выгоднее, чем иметь дело с перекупщиками.
Расскажем, как участвовать в аукционе, тяжело ли его выиграть, на какие условия обратить внимание до покупки, и что делать потом.
Что такое аукцион
Аукцион — это торги на повышение цены. Аукционист называет стартовую цену на участок и повышает ее до тех пор, пока не останется только один претендент. На одном аукционе обычно разыгрывают несколько лотов — это могут быть земельные участки, здания и помещения.
Как узнать об аукционе
Если землю покупают у частника, смотрят объявления, например, на Авито.
На Авито велик шанс наткнуться на перекупщиков и завышенные цены
Государство тоже публикует объявления о продаже земли. Закон жестко регламентирует, где именно чиновники обязаны это делать:
1. В газете, где публикуется вся официальная информация от администрации.
2. На официальном сайте города или области.
3. На официальном сайте РФ, где размещают информацию о проведении торгов.
Извещение об аукционе на официальном сайте Череповца. Источник: https://cherinfo.ru
Местная администрация может придумывать дополнительные способы, как информировать о предстоящих торгах. Например, дает объявления по радио или делает электронную рассылку по почте.
Как правильно выбрать участок для покупки
В объявлении о продаже земли организатор торгов указывает, какие есть ограничения и обременения. Лучше, если их нет совсем. Но участки в привлекательных местах часто продаются с «багажом».
Кажется, с этой землей будут проблемы: она находится в санитарной зоне и зоне археологии. Еще на участке стоит чужой забор и какое-то «имущество». Источник: https://cherinfo.ru
Основные ограничения и обременения по участкам
Земля находится в санитарной зоне водоема
Если продают участок близко от реки, скорее всего, он окажется в так называемом поясе санитарной охраны источников водоснабжения. Таких поясов всего три:
- Первый — совсем близко к реке. Там обычно запрещено любое строительство, на торгах такие земли не встретить.
- Второй — землю можно купить в аренду, но после окончания строительства ее не получится оформить в собственность. Вместо этого заключат долгосрочный договор аренды на 49 лет.
- Третий пояс санитарной охраны не налагает серьезных ограничений: землю там можно взять в собственность, но строить можно не все. Например, запрещено размещать автостоянки или производства.
Земля в зоне археологического надзора
Это означает, что перед началом строительства нужно будет вызвать археолога, который должен провести изыскания. Выполнять такие работы могут только фирмы со специальной лицензией.
Археолог выкапывает в случайном месте на участке яму и проверяет, нет ли там древностей. Если он не найдет ничего интересного, то выдаст заключение, что можно строить дом.
от 100 000 стоит работа археолога
Земля в зоне исторической застройки
Такое ограничение обычно налагают на участки в исторических местах — например, в старом центре города.
Внешний вид дома, который будет строиться, придется согласовать с управлением архитектуры или региональным комитетом охраны исторических памятников — в разных регионах эти структуры называются по-разному.
Власти могут обязать строить дом по историческому проекту: придется воссоздавать балкончики и лепнину Источник: https://arhitek.su
Архитекторы могут запретить использование сайдинга и обязать сделать деревянную обшивку фасада, — чтобы дом вписался в общий облик старой улицы. Еще могут обязать использовать при строительстве исторические материалы: запретят строить из кирпича или попросят облицевать кирпичные стены имитацией бруса.
Земля в зоне затопления или подтопления
Зоной затопления считают территорию вдоль русла реки: при разливе эти участки затапливает. Зона подтопления — территория, где грунтовые воды выходят на поверхность участков.
Инструкция Росреестра: как узнать, что участок находится в зоне затопления или подтопления
Построить дом на таком участке можно, но легализовать его будет тяжело. Возможно, местные власти не выдадут документы для регистрации здания, — тогда дом будет считаться самостроем. Или придется ждать, пока власти построят защитные сооружения: например, дамбу из песка.
>109 млрд ₽ стоила дамба в Петербурге
Информация о зоне подтопления или затопления будет в аукционной документации. Еще участок можно проверить по публичной кадастровой карте Росреестра.
Участок в зоне подтопления на публичной кадастровой карте Источник: https://pkk.rosreestr.ru
Включить участок в зону затопления или подтопления власти могут в любое время.
Например, на торгах продают землю у водоема без ограничений по использованию, но через года река разливается так, что люди плавают на лодках. Местные власти решают: на этом участке нужно запретить строительство домов и установить зону затопления. Если на этой земле начали строить дом, но до запрета властей не успели сдать его в эксплуатацию, будет сложно его отстоять.
По участку идут чужие коммуникации
В аукционной документации может быть указано, что собственник или арендатор перед началом строительства обязан за свой счет вынести коммуникации.
Например, по участку идет водопровод. Чтобы начать строить дом, нужно раскопать его и перенести трубу за пределы своей земли.
Чтобы перенести трубы, придется заказывать спецтехнику Источник: https://pamel-stroy.ru
Потребуется сделать проект выноса сети. Проводить сами работы имеет право только лицензированная строительная организация.
от 100 000 ₽ возьмут строители за перенос водопроводной трубы
На что еще обратить внимание при выборе участка
1. Где находятся точки подключений коммуникаций: трубы с водой, газом, канализация и электричество.
Бывает, что для подключения нужно тянуть новые трубы через дорогу или точки подключения находятся дальше ста метров от границы участка. Тогда стоимость подключения будет очень дорогой.
2. Сколько этажей разрешено строить, и где находится пятно застройки.
Это указывают в объявлении о торгах и в градостроительном плане участка, который прикладывается в объявлении.
3. Перепады высот, наличие подъездов, влажность почвы, захламленность.
Часть этой информации будет в объявлении о торгах. Например, встречаются такие пометки: «Участок находится на перепаде высот от 1 до 1.5 м, не имеет организованного подъезда».
Реальное состояние участка лучше проверить лично.
Участок, который продают по этому объявлению, придется расчищать Источник: https://cherinfo.ru
Как продают землю с аукциона
Есть два варианта продажи земли: в собственность и в аренду.
Участок продают в собственность
Право собственности действует до продажи участка или до смерти владельца. Фактически землю покупают у государства как у частного лица, — но только через аукцион.
Сделку оформляют через Росреестр. После заключения договора и передачи денег получают выписку из единого госреестра недвижимости, где будут данные нового владельца.
На купленном участке дом можно строить сколько угодно долго или оставить землю как есть. После регистрации права собственности хозяину участка начинает приходить земельный налог. На земельный налог бывают вычеты, в некоторых регионах устанавливают льготы по нему.
Участок сдают в аренду
Договор аренды предоставляет арендатору право пользования участком на определенный срок. Предельный срок по закону — 20 лет.
Если арендованный участок нужно будет продать, договор аренды муниципалитет перезаключит с новым хозяином.
В договоре аренды указывают данные сторон, возможные ограничения и обременения Источник: https://res.cloudinary.com
Сделку аренды также регистрируют в Росреестре. Ее сторонами считаются арендатор и продавец: то есть, муниципалитет или областной департамент имущественных отношений, если аукцион проводит регион или край.
По договору арендатор обязан каждый год вносить плату. При этом налога на землю нет, так как нет права собственности.
Когда истек срок аренды, и дом построен, есть два варианта
1. Перезаключить договор аренды на длительный срок.
Новый документ будет называться договором аренды земельного участка под эксплуатацию дома. Срок такого договора составляет 49 лет — этот срок сложился в практике торгов.
Арендная плата в разных городах разная: размер устанавливает местная администрация. Например, размер годовой арендной платы после торгов составляет 340 000 рублей, кадастровая стоимость участка — 1 млн рублей, а аренда после завершения строительства — 0.65% от кадастровой стоимости земельного участка в год.
Если арендатор будет строить дом, например, 2 года и 6 месяцев, он заплатит за аренду земли 850 000 рублей. После окончания строительства новая арендная плата по долгосрочной аренде будет составлять 6500 рублей в год.
2. Оформить участок в собственность.
Нужно доплатить процент от кадастровой стоимости земельного участка. Этот процент устанавливают на уровне региона. Например, в Вологодской области это 3%. После выкупа землю можно регистрировать в Росреестре как свою.
3% от кадастровой стоимости земли нужно доплатить в Вологодской области, чтобы получить ее в собственность
Как подать заявку на аукцион
Чтобы принять участие в торгах, нужно заполнить заявку и внести задаток.
Бланк заявки будет в извещении о проведении аукциона. Заполненный документ лично относят в комитет по имуществу или отправляют по электронной почте.
Так выглядит заявка на участие в аукционе
Задаток составляет 20% от начальной цены участка. Квитанцию об уплате задатка прикрепляют к заявке на аукцион.
Важно рассчитать срок подачи заявки с учетом времени на перевод денег. Задаток считается внесенным, когда деньги поступили в казну. Например, аукцион назначили на 23 октября, а срок приема заявок — 20 октября. Если внести задаток в последний день, банк может не успеть сделать перевод.
Перед началом аукциона организаторы составляют выписку о поступлениях задатков. Если деньги не пришли, претендента не допустят к торгам.
Как проходят торги
Аукцион проходит очно, место проведения укажут в объявлении о торгах. Это может быть помещение в торговом центре, зал в кинотеатре или кабинет в местной мэрии.
В Евпатории аукцион проходит в одном из кабинетов местной администрации Источник: http://my-evp.ru
Среди участников бывают как обычные люди, покупающие землю для себя, так и перекупщики. Узнать, кто и зачем покупает, сложно: участникам выдают таблички с номерами. Имен не знает никто, кроме организаторов.
Если на участок претендует только один человек, он автоматически становится победителем. По закону он обязан купить землю. Если победитель отказывается выкупить участок, его включают в реестр недобросовестных участников аукционов и больше не допускают к торгам. Задаток не возвращают.
По этой причине опасно подавать заявки на несколько участков, чтобы в ходе аукциона решить, какие купить. Если других претендентов на участки не будет, придется выкупать все или терять задатки.
Что делать, если выиграл
С победителем аукциона в тот же день подписывают протокол об итогах. Этот протокол имеет юридическую силу договора купли-продажи либо договора аренды.
Договор купли-продажи или аренды заключают не раньше, чем через 10 дней, и не позже, чем через 30 дней со дня аукциона. После этого договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Как только Росреестр подтвердит сделку и выдаст документы обратно, можно начинать строить дом.
Выводы
1. Землю на аукционе продают в собственность или в аренду.
Краткосрочную аренду после постройки дома переводят в долгосрочную или оформляют участок в собственность.
2. Задаток для участия в торгах составляет 20% от начальной цены земли.
Деньги лучше внести заранее.
3. Если на участок подал заявку только один участник, его автоматически признают победителем.
Победитель аукциона обязан выкупить участок, за который внес задаток.
4. До подачи заявки внимательно изучают документы на участок.
Нужно проверить обременения и ограничения, посмотреть как далеко проходят коммуникации. На участок выезжают лично, — чтобы убедиться, что он не стоит на болоте, которое придется осушать.
